من المعروف أن الاستثمار في العقارات يشبه لحد كبير الاستثمار في الأسهم، حيث يستفيد المستثمر بتحقيق الأرباح الطائلة بناء على قيمة العقارات التي ينوي شرائها، ومن ثم المقدرة عل التخمين الجيد لتحديد مقدار الربح الناتج عن هذا الاستثمار، سواء أكان للبيع أو للإيجار، وهناك العديد من العوامل التي يجب أن تأخذ محل اعتبار عند اختيار العقار المناسب للاستثمار، وذلك ما سوف نسلط علية الضوء في هذا المقال لموقع مجلة برونزية ، مع ذكر بعض من النصائح الهامة عن اختيار العقار المناسب، فتابعوا السطور التالية.
محتويات المقال
هناك العديد من العوامل، التي يجب أن يأخذها المستثمر محل اعتبار عند اختيار العقار المناسب، للاستثمار وهذه العوامل على النحو التالي:
من الجدير بالذكر أن الموقع إلى يتواجد به العقار من الضروري أن يكون موقع حي، وتعتبر هذه القاعدة من اهم القواعد التي يجب أن تتوافر عند اختيار العقار المناسب، حيث أن العقار المتوسط الذي يقع في موقع استراتيجي وحي راقي يكون سعرة أحلى بمراحل من العقار الرائع المتواجد بحي شعبي، أو موقع سيء للغاية، حيث يملك الأول فرصة تحسينه وتطويره ولكن العقار الثاني المتواجد في الحي الشعبي أو الموقع السيئ، تكون فرصته اقل في الاستثمار فلا يملك المستثمر تغيير الحي أو تطويره.
من الضروري أن يتم اختيار العقار بناء على سعرة، حيث يجب أن يعامل السعر بصورة نسبية في حالة إن كان العقار يقع بحي مناسب، ومن الممكن كذلك أن يعود ذلك على الشخص بأرباح قوية.
يجب كذلك وضع عمر العقار وحالته بعين الاعتبار، حيث أن المنازل القديمة تتطلب الكثير من الأموال لإصلاحها وتجديدها، أما المنازل الحديثة فتتطلب الإصلاحات الأقل، ولكنها تكون غالية الثمن مقارنة بالمنازل القديمة، ومن ثم يجب أن يوازن المستثمر بين الإيجابيات والسلبيات لكلا من نوعي العقارات، ولذا يفضل على المستثمر أن يقوم بتعيين أخصائي للمساعدة على تقييم العقار بنظرة مكتملة، بالإضافة إلى الحصول على رأي خبير بهذا المجال.
يتميز العقار الفريد من نوعه بقيمته الأعلى فعلى سبيل المثال، يجب على المستثمر تجنب تكرار ذات التصاميم المتشابهة في العقارات حيث يسبب ذلك في التقليل من فرصة تأجير العقار، وذلك لأنه يكون لديه ذات الخيارات المتشابه للغاية بين العقارات، أو ينتج عن ذلك التقليل من المبلغ الذي سوف يتقاضاه المستثمر، ولذا يعتبر تفرد العقار هدف أساسي يجب أن يبحث عنه المستثمر بان يضم الكثير من المزايا الإضافية، مثل المساحة الواسعة أو غرفة النوم الإضافية أو غرفة المعيشة وذلك للتحسين من قيمة العقار.
فمن خلال دراسة مخططات النمو السكاني، فيمكن إن تسلط الأضواء على المناطق التي ترتفع قيمته العقارية وأسعارها في المستقبل، فيجب اختيار افضل المناطق التي يتواجد بها العقارات وعلى سبيل المثال، شراء العقار بغرفة نوم واحدة بحي تقطن به العائلات فيعتبر ذلك خيارا سيئا للغاية.
لا يعتبر اختيار العقار بناء على سعرة شرط أساسي، بل يجب معاملة السعر كعامل نسبي نوعا ما، وذلك في حالة وجود العقار بحي مناسب، فمن الممكن أن يعود على الشخص بالأرباح القوية.
إضافة إلى العوامل الهامة التي تم سردها في الفقرة السابقة، فهناك أيضا بعض من المعايير الأخرى التي يجب ان يهتم لها المستثمر وهذه المعايير تشمل:
فمن الضروري أن يوضع بعين الاعتبار مبلغ الإيجار الذي سوف يحصل على المستأجر من العقار، وذلك مقارنه بتكلفة الشراء، فهذا المقياس الأساسي من اهم الأسس أثناء اختيار العقار، فيتمكن التعبير عن عائد الإيجار عن طريق نسبة مئوية تسمى بالعائد، ويحسب العائد من خلال قسمة دخل الإيجار السنوي على سعر شراء العقار.
فيعبر معدل الشواغر في الضواحي عن النسبة المئوية للعقارات المتاحة للأحجار الشاغرة في أي وقت، ويتراوح معدل الشواغر في سوق الإيجار المستقر ما بين حوالي 2% _ 3%، وإن كانت النسبة اقل من 2 %، فالطلب من المستأجرين يفوق العرض من العقارات المستأجرة، وفي حالة ارتفاع أسعر العقارات بصورة كبيرة، فأما أن كانت النسية أعلى من 3 % فشواغر الإيجار تكون مرتفعة، ولكن أسعار الإيجارات في تلك المنطقة تكون منخفضة نتيجة لقلة الطلب عليها.
ويسمى هذا المصطلح باللغة الإنجليزية ( som ) stock on market، وتصنف عدد العقارات المعروضة للبيع ويعبر عنها من خلال نسبة مئوية من أجمالي العقارات في المنطقة، وكلمت انخفضت هذه النسبة، فانخفض المعروض من العقارات للبيع أو للإيجار، ومن ثم يرتفع الطلب عليها، وتزداد أسعار العقارات والعكس صحيح، فكلما ارتفعت النسبة فتزيد احتمالية انخفاض الأسعار، وذلك بسبب توافر الكثير من العقارات.
فيشير خصم البائع إلى الفرق بين السعر الأصلي الذي حدد منة قبل البائع، وبين سعر البيع النهائي للعقار، ويتم التعبير عن هذا الخصم كنسية مئوية كذلك، كما أن انخفاض خصم البائع يعادل ارتفاع طلب المشتري والعكس صحيح، أي في حالة ارتفاع الطلب على العقارات في هذا الموقع، فمعدل الخصم الذي يقوم به البائع يعد قليل للغاية.
فتشير اهتمامات البحث عبر الإنترنت إلى نسبة الأشخاص من هم يبحثون عن العقارات من خلال الإنترنت، وذلك مقارنه بإجمالي عدد العقارات المعروضة للبيع في احد الضواحي.
نبرز من خلال هذه الفقرة بعض من النصائح الهامة عند اختيار العقار المناسب، وهذه النصائح على النحو التالي:
فيعتبر اختيار الموقع المناسب للعقار من الأسس الهامة عند الاستثمار في العقارات فعلى سبيل المثال، في حالة القيام بشراء عقار بالقرب من الجامعة، فان طلاب الجامعات يكونوا على الأغلب هم المستهدفون لاستئجار العقارات، ومن الممكن إيجاد الصعوبة في تأجير العقارات في أيام العطلة الدراسية بالجامعة.
فلا تعتبر هذا الأمر أمرا ثانويا، حيث انه من الأمور الهامة عند شراء العقارات التي تناسب السكن العائلي، وتفضل العقارات استئجار المنازل القريبة من المدارس الجيدة، مما يؤثر ذلك على أسعار تأجير العقارات، وفي حالة عدم وجود مدارس قريبة وجيدة، فذلك يؤثر على قيمة استثمار العقار.
تعتبر الضرائب العقارية من التكاليف الباهظة التي يجب أن تأخذ في الحسبان، وتختلف الضرائب العقارية بصورة كبيرة باختلاف المناطق المستهدفة، فالضرائب العقارية المرتفعة للغاية ليس بالضروري أن تكون أمر سيئا وذلك إن كانت في مواقع مستهدفة للكثير من المستأجرين، ولكن أحيانا في بعض المناطق تكون الضرائب مرتفعة بصورة مبالغ بها، وذلك دون أن يكون عليها طلب الإيجار، ومن الممكن التعرف على كافة المعلومات الضريبية عن طريق مكتب التقييم التابع للبلدية، أم من الممكن استشارة أصحاب المنازل في الحي نفسة، و من المهم أن تضع الضرائب بعين الحسبان، حيث انه في بعض الأحيان من الممكن أن ترتفع الضرائب لمعدل أعلى مما يتقاضاه المستثمر من الإيجار.
ويعد هذا الأمر من الأمور الهامة، فأن معظم العائلات تبحث عن الأمان وتود الاستقرار في حي ما، ولن يرغب أي شخص بالعيش في منطقة معروفة بارتفاع معدل الجريمة بها، سواء كانت سرقة عادية أو أمور اكبر من ذلك، ومن ثم يجب التحقق قبل الشراء عن معدلات الجرائم بهذه المنطقة.
فالمواقع التي تضمن زيادة فرص العمل تساعد على جذب المستأجرين بصورة واضحة.
