تعتبر المساهمة العقارية من اقدم القوالب الاستثمارية بقطاع التطوير العقاري، وهي من الإجراءات والأنظمة التي تسعى المملكة العربية السعودية عن طريقها عمل التوازن في سوق العقارات، ولنتناول هذه الموضوع بصورة اشمل نبرز من خلال موقع مجلة برونزية ، الكثير من المعلومات حول المساهمات العقارية مع توضيح أهدافها وابرز الاحكام القانونية الخاصة بها، بجانب ذكر المخالفات الخاصة بالمساهمات العقارية مع ذكر عقوبتها، وكذلك شروط المساهمات العقارية، فتابعوا الفقرات التالية.
محتويات المقال
ماذا يعني المساهمات العقارية
تعرف المساهمات العقارية، بأنها عبارة عن مشروع او مشاريع تطوير عقارية، تتم من خلال أشتراك عدد من الافراد وذلك بغرض تحقيق منفعة ما، وتتم هذه المساهمة العقارية عن طريق تملك عقار او تطويره، ويتم بناء على مجموعة الوحدات السكنية او المحلات التجارية وفق النظام المعمول بها، وتصدر وثيقة المساهمات العقارية بصيغة اسهم لتغطيه قيمة المشروع، ومن ثم يتم طرح المشروع في المزاد ليباع الي المساهمين بعد الانتهاء من التخطيط والانشاء، وتجدر الإشارة انه لا يجوز ان تزيد مدة الاكتتاب عن تسعين يوم في حالة عدم تغطية قيمة الأسهم، خلال المدة المعلن عنها
ومن الممكن تطوير ذلك العقار الي مشروع سكني او زراعي او صناعي وغيره، ويمكن بعد ذلك بيع العقار او إنهاء تلك المساهمة.
ويعتبر نظام المساهمات العقارية الذي تم أصدراه من قبل قرار مجلس الوزراء، هو اول نظام خاص بالمساهمات العقارية.
ويتم الموافقة عليه وتنفيذه بخصوص تنظيم كل ما يتعلق بالمساهمات العقارية، وحوكمة إجراءاتها وعملياتها.
أهداف المساهمات العقارية
لقد وضع النظام الخاص بالمساهمات العقارية من اجل الوصول لعدة اهداف هامة، وهي على النحو التالي:
حماية الحقوق الخاصة بكافة الأطراف المساهمين، ويتم ذلك من قبل لجنة تصفية المساهمات العقارية.
المنع من تعثر المساهمات ورفع الوعي بهذا النشاط.
رفع الشفافية حول كل ما يخص نظام المساهمات.
خلق الفرص الاستثمارية الكبيرة والمتنوعة في هذا المجال.
ويضمن عمل المساهمات العقارية، بناء الي اعلى المعايير المقررة وتبعا لأجود الممارسات.
ابرز ما جاء في نظام المساهمات العقارية
في سياق الحديث عن المساهمات العقارية، فسوف نبرز من خلال هذه الفقرة ابرز القزانين التي جاءت فيما يخص المساهمات العقارية، وذلك على النحو التالي:
لقد اقر النظام بانه المرخص له يعتبر هو المسؤول الأول عن كل ما يتعلق بالمساهمة العقارية، تجاه المساهم وكذلك هيئة العقار وهيئة السوق المالية وكذلك كل الجهات ذات الصلة.
كما يضمن النظام إيداع مبالغ الاشتراكات النقدية بالمساهمات العقارية، وكل المبالغ المالية العائدة بحساب الضمان باعتباره الحساب المصرفي الخاص بكل ما يتعلق بالمساهمات.
وقد حدد نظام المساهمات العقارية دور الهيئة العامة للعقار، باعتبارها تتولي الدول الأهم في عمليات المساهمة من الرقابة والاشراف، وكذلك إصدار التراخيص والتعديل عليها او حتى الغائها.
ويتمثل كذلك دور الهيئة العامة العقارية، في اصدار الشروط والضوابط وغيرها، مما يعمل بدوره على تحقيق الدور التنظيمي والتشريعي، الذي يخص الهيئة بالصورة المناسبة وذلك بغرض رفع كفاءة السوق العقاري.
وقد نص النظام كذلك على ان شهادة المساهم العقارية، تعد حجة الثبات امام القاضي وحدها، ولا يمكن الطعن بها باي شكل لا للتزوير.
واضافة الي ذلك فان النظام، قد اوجب تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل من عمليات المساهمات العقارية المنفصلة.
كما اقر النظام بضرورة عمل جمعية المساهمين المعقدة، التي تضم كافة المساهمين المسجلين بسجل المساهمة.
وقد شدد نظام المساهمات العقارية بضرورة الا يتم بيع أي من الأصول الخاصة بالمساهمات العقارية، الا بعد ان يتم تقيمها من قبل المقيم المعتمد فقط.
مخالفات المساهمات العقارية
تتمثل اهم المخالفات التي تم التصريح عنها فيما يخص نظام المخالفات العقارية، فيما يلي:
عندما يتم طرح المساهمة او تسويقها او الإعلان عنها باي شك، او الحصول على امول ما بدون الحصول على الاعتماد والموافقة من قبل هيئة السوق المالية، او ترخيص مباشر من قبل الهيئة العامة للعقار.
وفي حالة قيام المدير بالمساهمة العقارية او المرخص له او أي من أعضاء المساهمة بعمل أي اجراء او اتخاذ قرار، فتكون نتيجته تعارض مصالح وذلك سواء بشكل قائم ومباشر او بشكل محتمل فيما بعد.
وفي حالة عدم تقييم الأصول من قبل المعتمد عبر الهيئة مع بيع أصول المساهمة.
وكذلك في الحالات الخاصة بعد إيداع العائد المالي الخاص بالمساهمات العقارية، بصورة فورية مباشرة في حساب الضمان المخصص لعوائد المساهمة.
عقوبات مخالفات المساهمة العقارية
بعد ان ذكرنا في الفقرة السابقة ما هي مخالفات المساهمات العقارية، فسوف نبين كذلك من خلال هذه الفقرة ما هي العقوبات الواقعة على مخالفات المساهمة العقارية، حيث نص النظام بضرورة معاقبة المخالفين لأحكام نظام المساهمات العقارية بالعقوبات الاتية:
الإنذار، إيقاف الترخيص لمدة أقصاها عام، وكذلك المعاقبة بإلغاء الترخيص النهائي، او إضافة غرامة مالية من الممكن ان تصل الي 10 مليون ريال سعودي.
كما من الممكن ان يتم ممنع المرخص له او مدير المساهمة العقارية من أي مساهمة عقارية او أي عمل يرتبط بها لمدة لا تزيد عن 10 أعوام.
وفي بعض الحالات الاخرة قد تصل العقوبة الي السجن لمدة أقصاها 3 أعوام.
ما هي شروط المساهمات العقارية
لكي تمارس مشاريع المساهمات العقارية، فهناك عدد من المعايير والضوابط وكذلك الاشتراطات التي تم الإقرار بها من قبل احكام النظام، وكذلك لابد للمساهمين الالتزام بها وهي على النحو التالي:
من الشروط الهامة الخاصة بنظام المساهمات العقارية هو الحصول على ترخيص، أولا من قبل الهيئة العامة للعقار.
كما يجب الحصول على موافقة هيئة السوق المالية، وذلك لكي يتم طرح المساهمة.
يجب ان تكون ارض العقار مملوكة بموجب صك شرعي، ساري المفعول وذلك وفقا لخطاب الإفادة الخاص بها والصارد من الجهة المعنية.
شرط الحصول على موافقة تخطيط الأرض، ويتم ذلك من خلال تقديم افادة رسمية من خلال الجهة المختصة بذلك.
الا تقل نسبة المرخص له عن النسبة التي نص عليها القانون في اللائحة.
شرط تحديد المساهمة العقارية خلل مدة زمنية محددة.
ولابد من تأهيل وتصنيف كل ما يتم الترخيص له، وذلك ليتمكن من ممارسة النشاط الخاص بالمساهمات العقارية.
ان يتم إعادة كل المبالغ للمساهمين، وذلك بدون فرض اي من الخصومات عليها، عندما يتم الانتهاء من المساهمة بناء على المدة الزمنية المخصصة للاشتراك، وبدون ضرورة اكتمال قدر المساهمة العقارية بالكامل.
ويشترط ان تقوم هيئة السوق المالية، على تنظيم وترتيب سجل المساهمين من هم مسجلين بالمساهمات العقارية جميعها.
مميزات الاستثمار بالمساهمات العقارية
يعتبر الاستثمار ضمن نظام المساهمات العقارية الجديد، هو عبارة عن نقلة وخطوة كبيرة في قطاع الاستثمار بالسوق العقاري الجديد بالمملكة، ويعتبر ذلك بسبب بعض من العوامل وهي:
يعتبر نظام المساهمات بمثابة نظام يحرر المطور العقاري من قيود انشاء صندوق خاص به.
لا يحتاج المستثمر العقاري في تلك الحالة الي شركة مالية مرخصة.
ووفق هذا النظام يصبح المطور العقاري، هو المسؤول الأول والمدير المباشر للمساهمة بحوكمة مشابهة لحوكمة الصناديق.
يضمن الاستثمار بالمساهمات تقليل نسبة الممارسات غير المرخصة.